부동산개발사업과 프로젝트 파이낸싱의 구조적 변화가능성
김 사 청 (건설법무연구원 원장/ 법무법인 산경)
1. 왜곡된 프로젝트 파이낸싱(Distorted Project Financing)의 등장
부동산 개발사업은 프로젝트의 기획 및 착수부터 완료시까지 많은 복잡한 절차를 거치게 되는데, 사업을 위한 기초적인 토지의 취득부터 각 사업에 적용되는 법률의 규정에 따른 허가, 승인, 인가 등의 행정행위를 거쳐 수익을 창출하기 위한 마케팅 활동과 함께, 사업에 필요한 자금을 조달하기 위한 금융조달 기법의 모색과 적용 및 이에 따른 다양한 형태의 계약구조가 나타나게 된다.
이와 같은 부동산 개발사업에 있어서 주로 초기 사업에 필요한 토지취득자금등의 조달을 위하여 등장한 것이 프로젝트 파이낸싱인데, 이는 본래 상당한 위험성을 가진 광물등 자연자원의 개발을 위하여 대주(貸主)나 재무적 투자자(Financial Investor)스스로 해당 프로젝트를 검증하여 소요되는 자금을 투자하고 이익을 분배하는 것을 목적으로 하는 금융조달기법을 통칭한다.
그러나 이와 같은 본래의 의미와는 달리 우리나라에서의 부동산 개발사업과 관련하여서는, 차주인 시행자가 당해 프로젝트와 관련하여 차입한 금원에 대하여 주로 시공자에 의한 다양한 형태의 신용보강 이 부가되는 소위 '왜곡된 형태의 프로젝트 파이낸싱(Distorted Project Financing)‘이 계속되어 왔으며, 이는 시행자(Developer)의 자본적 영세성과 대주인 금융기관의 당해 프로젝트의 타당성 분석(Feasibility Analysis)에 필요한 전문지식의 부족 및 대출금에 대한 안전한 회수를 위한 신용보강의 필요성에서 기인한 것이라고 할 것 이고 그 형태는 대출금의 안전한 회수를 위하여 비교적 자력(資力)이 우수한 시공자로 하여금 시행자의 대출원리금에 대한 지급보증과 당해 사업으로 인하여 신축되는 건축물에 대한 책임준공 및 책임분양 등의 계약상의 조건의 부가로 나타나고 있다.
2. 부실채권(NPL)의 발생과 그 원인
그러나 이와 같은 구조는 최근 전 세계적인 부동산경기 침체와 이에 따른 프로젝트의 부실화로 인하여 각 참여 당사자들의 동반부실을 초래하고 있으며, 이는 대주나 시공자, 시행자 모두에게 구조조정이라는 고통과 함께 국가의 전반적인 재정구조에도 바람직하지 못한 영향을 끼치고 있으며, 정부는 이러한 악영향을 사전에 차단하고자 각 대주들이 가지고 있는 부실채권(Non Performing Loan)을 정부투자기관으로 하여금 인수하게 하는 방안을 실행하기에 이르렀는데, 이러한 방안이 국가경제 전체를 위한 고육책이라고 하더라도 인수된 부실채권이 종국적으로 회수불가의 여신으로 종결되는 경우, 결국 그 부담은 납세자의 부담으로 귀속될 것이다.
동반부실에 대한 인식과 제도적 보완방안의 필요
이와 같은 상황에서 우리가 생각해보아야 할 문제는 두 가지로 우선, 대주나 시공자, 시행자 모두 스스로의 이익을 위하여 프로젝트와 관련된 채무의 부담행위를 하였으므로 각 당사자들의 법률상 책임인 점은 분명하고, 또한 사전에 당해 프로젝트가 부실화 되는 경우 각 당자자들 모두의 동반부실을 초래 할 수 있다는 점을 인식하고 이를 제도적으로 보완하는 방안을 마련하였어야 한다는 점인데, 최근에 와서야 시행자의 프로젝트 실행에 있어서의 최저 자본금의 규제 등의 방법을 통하여 이를 보완하려고 하고 있다.
그러나 이와 같은 방안도 그 실효성에 대하여는 다소 의문이다. 그동안의 우리나라의 부동산 개발사업은 대개 자본력이 취약한 시행자에 의하여 발굴되고 추진되어 왔는데, 이와 같은 자본의 취약성을 보완하기 위하여 PF 대출가능기준을 최저자본금의 기준설정 등으로 규제하는 경우, 과연 그 기준이 부실화를 방지할 수 있는 적정한 기준인지에 대한 근본적인 의문이 있을 수밖에 없다. 또한 이러한 기준의 설정으로 자본확충이 가능한 소수의 시행자가 출현할 수밖에 없고, 이는 과점체제로 인한 시장의 왜곡과공급감소의 초래가 예상되며, 다른 한편으로는 대형 프로젝트의 경우 외국의 자본이 투여되는 경우가 많은데 이러한 경우에는 수익의 국외반출에 관한 또 다른 논란이 발생 할 수 있을 것이다.
사업상의 요소에 대한 검증소홀
다음으로, 이와 같은 부실채권의 발생 원인이 오로지 경기침체의 영향으로만 볼 수 있는가의 문제이다. 즉, 앞서 살펴본 바와 같이 부동산 개발사업은 그 절차적 복잡성과 내용적 불확실성이 공존하고 있는데, 당해 프로젝트의 수행과정에서의 각 사업추진 단계별로 필수적인 법률상이나 기타 사업상의 요소에 대한 검증을 소홀히 하여 사업의 지연이나 중지 또는 실패로 확정된 경우도 많다는 점이다.
예를 들어 사업부지의 확보단계에서 비록 형식적으로는 완전한 효력을 가지는 매매계약이 체결되었으나, 이후 사업의 진행과정에서 예기치 못한 분쟁이 발생하고 이로 인하여 사업이 지연되거나 불능으로 되는 경우, 또는 허가나 승인 등 인,허가 단계에서 용적율에 대한 예측이나 부가된 조건 등의 이행가능성과 필요한 예산 등의 예측에 실패하는 경우, 또한 프로젝트의 각 당사자 사이의 계약관계의 불명확으로 인하여 제3자가 압류 등의 방법으로 법률상의 권리를 행사하고 이러한 행위가 계약의 주된 요소에 영향을 미치는 경우에 프로젝트의 부실화는 당연하다고 할 것이다.
[칼럼니스트 김사청]
- 1990. 1 현대건설(주) 입사
- 2002. 8 현대건설(주)퇴사 (기획실 및 법무팀 근무)
- 2003. 1 법무법인 한울 부설 건설법무연구소 소장
- 2010. 7 법무법인 산경 건설법무연구원 원장
- 2004. 1 부터 현재까지-
- 건국대학교 부동산아카데미 강사
- 건설기술교육원 분쟁관리 아카데미 주임교수
- 한국CM협회 강사, 대한건설협회 강사
- 현대건설, 두산건설, (주)태영, Amco, 대우건설,
금호건설, 한라건설외 다수 건설사 출강
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