[스크랩] 상가,사무실,빌딩,오피스텔과 관련된 각종 세금

 

 

 

상가와 관련된 각종세금

 

1. 취득과 관련된 세금

 

  (1) 상가 취득시 부담세금

       상가취득시 부담해야 하는 세금은 건물에 대한 부가가치세 외에 취득세 2.2%(농어촌특별세0.2%포함), 등록세2%

       (교육세0.4% 포함),등 총 4.6% 지방세와  법무사에 지급하는 등기수수료, 채권구입비용 등을  부담해야 한다.

       (주택거래시의 취득세 세율은 1.2%, 등록세 세율은 1.2%임)

 

  (2) 사업자등록

       사업자등록은 사업개시일로부터 20일 이내에 사업장마다 등록해야 한다. 그리고 사업을 개시하기 전이라도 등록

       할 수 있으며 사업자등록증은 원칙적으로 신청일로부터 5일이내에 교부하여야 한다.

 

  (3) 일반과세자의 부가가치세 환급

       분양받은 상가를 부동산임대업에 사용하고 일반과세자로 부가가치세법상 사업자등록을 하면 매입부가가치세를

       환급받을 수있다.

 

  (4) 상가분양과 부가가치세

      상가분양시 토지분에 대해서는 부가가치세가 면세이나 건물분에 대해서는 부가가치세가 과세되므로 이를 부담해야

      한다.분양받은 상가를 임대주지 않고 본인이 직접 면세사업(예: 병원, 출판사등)에 사용하는 경우에는 매입시 부담한

      매입부가가치세를  환급 받을 수 없다.

      본인이 직접 사용하는 경우에도 과세사업(예: 변호사 ,과세물품 도소매업 등)에 사용하는 경우(일반과세자)에는 매입

      부가가치세가 환급된다. 

 

 

2. 보유와 관련된 세금

 

  (1) 부동산임대료와 세금

      부동산임대료는 부가가치세법상 과세대상이다. 따라서 임대료에 대해 부가가치세(일반과세자: 10%, 간이과세자:3%)

      를 납부해야 한다. 하지만 주택의 임대료는 부가가치세법상 면세대상이다.

 

  (2) 부동산임대업과 간이과세자

     ① 직전년도 공급대가가 4800만원에 미달하고 부동산임대업으로 간이과세배제규정이 적용되지 않는 소규모사업자는

         임대료(매출액)에 업종별 부가가치율(부동산임대업의 경우 30%)을 곱한금액에 10%를 매출부가가치세로 한다.

     ② 간이과세자의 매입부가가치세도 전액 공제 되는 것이 아니라 매입부가가치세액에 업종별 부가가치율을 곱한 금액을

         공제한다. 그리고 이러한 매입부가가치세는 매출부가가치세를 한도로 공제는 되지만 환급은 되지 않는다.

     ③ 간이과세자는 세금계산서를 발행할 수 없다.

     ④ 간이과세자로서 당해 과세기간(6개월)에 대한 공급대가가 1200만원 미만인 경우에는 부가가치세 납부의무를 면제

         하고있다.

 

  (3) 간주임대료

     상가임대시 임대보증금만 받는 경우에도 보증금에 국세청장이 결정고시한 이자율(2009.3.31현재 3.4%)을 곱한 금액에

     대해 간주임대료라고 하여 부가가치세와 소득세가 과세된다.그러나 주택의 임대보증금에 대해서는 간주임대료를 계산

     하지 않는다.

 

  (4) 부동산임대소득과 소득세

     부동산임대소득은 다른 종합소득과 합산하여 다음해 5월에 종합소득세 확정신고를 해야 한다.

     종합소득세 신고는 장부기장에 의해 신고하는 것이 원칙이지만 기준경비율(또는 단순경비율)에 의해 신고 할 수도 있다.

 

  (5) 임차인에게 전기료와 난방비등을 받는 경우

     전기료. 수도료등의 공공요금을 받는 경우에는 임대수입금액에서 제외 되지만 난방비.청소비등의 명목으로 받는 금액은

     임대수입금액에 해당된다.

 

 

 

 

3.양도와 관련된 세금

 

  (1) 양도시기와 취득시기

     세법상 원칙적인 양도(취득)시기는 실제로 잔금을 청산한 날이다. 그러나 잔금청산 전에 등기이전을 한 경우에는

     등기접수일을 양도(취득)시기로 본다.

 

  (2) 상가양도와 부가가치세

     일반과세자의 경우에는 상가양도시 건물양도가액의 10%(간이과세자: 3%)를 부가가치세로 납부해야 한다.

     하지만 상가 양도가 포괄적사업양도양수에 해당하는 경우에는 부가가치세 문제가 발생하지 않는다.

 

  (3) 상가양도와 양도소득세

     상가를 양도하는 경우에는 원칙적으로 실지거래가액에 의해 양도소득세를 계산한다.

     그러나 취득가액을 확인할수 없는 경우에는 기준시가 등으로 환산한 가액을 취득가액으로 할 수 있다.

     양도소득세 세율은 일반적인 경우 양도차익의 6%~ 35% 이지만 1년미만 보유한 경우에는 50%, 2년미만 보유한

     경우에는40%, 미등기양도의 70%이다.

출처 : 서울 / 경기지역 상가/빌딩/사옥 중개

글쓴이 : 임정호(상무) 원글보기

메모 :