[스크랩] 계약의 해제와 해지의 차이 점

계약의 해제와 해지

 

예를 들어 집을 전세계약을 했다가 계약금만 준 상태에서 취소하는 경우에 법률용어로 계약을 해제한다고 합니다. 이때 보통 계약금을 준 사람은 계약금을 포기하고, 계약금을 받은 사람은 그 금액의 2배를 물어주고 계약을 처음부터 없었던 것으로 하죠.

이렇게 계약의 해제는 그 계약을 처음부터 없었던 것으로 하는 것으로, 해제된 계약 자체로부터 생겼던 법률효과는 해제에 의하여 모두 소급적으로 소멸한다고 말합니다.

이와 같이 해제의 효과는 계약에서의 해방과 함께 상대방 간에 원상회복의무, 손해배상청구(계약의 해제로 인하여 손해를 입었을 경우) 등이 있게 됩니다.

 

▲ 이에 반하여 계약의 해지는 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸케 하는 행위를 말하며, 옛날에는 해지를 해제, 해약, 해약의 신입 등으로 썼으나 지금은 해지라고 합니다.

해지는 계속적 채권관계, 즉 임대차나 고용계약 등에서만 인정됩니다. 예를 들어 임대차계약을 하고 임대주택에 살고 있다가 집주인에게 집을 빼겠다고 한다면 해지가 되지만, 계약을 한 후에 임대한 주택에 들어가기 전에 불가피한 사정이 생겨 살지 못하게 된 경우라면 계약의 해제가 됩니다.

 

▲ 결론적으로 해제와 해지의 근본적인 차이는 소급효가 있느냐, 없느냐. (즉, 처음부터 효과가 없어지느냐 아니면 기존의 관계는 유효하고 앞으로의 관계를 없애는 것이냐)에 있는 것입니다.

 

★ 계약의 해제의 효과와 그 사례

1. A는 B에게 자신의 자동차를 5백만원에 팔기로 매매계약을 맺었다. 그러나 그 후 자동차 시세가 3백만원으로 떨어지자 B는 대금지급기간이 경과하여도 대금의 지급을 하지 않고 있다. (이것을 이행지체라고 한다). 이 경우 A가 취할 수 있는 조치를 살펴보면,

 

1-1. A는 B에게 자동차를 넘겨주고 5백만원과 지연이자를 청구할 수 있고, B가 이때에도 거절한다면 B의 재산에 대해 강제집행을 할 수 있다.

그러나 이렇게 되면 문제가 복잡해지므로 A는 '언제까지 대금을 지급하지 않으면 계약이 해제된다'는 최고를 하고, 이 기간이 경과하면 계약을 해제할 수 있다.

계약이 해제되면 A는 매매대금(5백만원)과 현시가(3백만원)의 차액인 2백만원과 지연이자를 B에게 손해배상으로 청구할 수 있다. 반대로 B는 미리 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.

 

※ 만일 A와 B가 처음 계약할 때 계약서에 "대금을 지급하지 않고 이행기가 경과하면 자동적으로 계약이 해제된 것으로 본다."는 특약을 하였을 때에는 B가 대급지급기일에 지급하지 않음으로써 계약은 해제되고, 이때에는 B에게 손해배상을 청구할 수 없다.

 

1-2. A가 이미 B에게 자동차를 넘겨주었다면 5백만원과 지연이자를 청구하면 된다. 그런데 그 자동차를 C라는 사람이 6백만원에 사겠다고 한다면 계약을 해제하고 자동차를 반환받아 C에게 팔 수 있다.

이때에도 B에게 지연이자를 청구할 수 있다. 그리고 계약이 해제되면 자동차의 소유권은 당연히 A에게 이전하고 B는 타인 소유의 자동차를 타고 다니는 것이 된다.

 

2. 위와 반대의 경우로서, 자동차값이 6백만원으로 상승하자 B가 대금(5백만원)을 지급하려 하였으나, A가 이를 거절한다면 B는 대금을 공탁하고 강제집행으로 자동차의 인도와 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 이때에도 B는 계약을 해제하여 자동차를 포기하고 현시가의 상승액인 1백만원을 청구할 수 있다.

 

2-1. B가 이미 대금을 지급하였다면 자동차의 소유권이전을 청구할 수 있으나, 계약을 해제하고 5백만원과 함께 상승액인 1백만원을 합한 금액(즉, 6백만원)을 A에게 청구하면 된다.

 

2-2. A가 자동차의 소유권이전을 미루고 있는 사이(A의 이행지체)에 그 자동차가 불에 타 전소되었다면? 이 경우를 이행지체 후의 이행불능이라고 하고, 이때에는 A의 책임 없는 사유에 의하여 타 버렸어도 (예를 들어 방화범에 의하여 전소되었을 경우) A는 B에게 손해를 배상해주어야 한다.

 

3. 계약 당사자가 후일 사정이 변경되어 계약을 이행하는 것이 한쪽에 심한 불이익을 가져오는 경우 등에 있어서는 계약을 해제할 수 있다는 해제약관(특약)을 계약서에 기재한 경우 - 이를 해제권의 보류(保留)라고 한다. - 이 약관(특약)에 기하여 계약을 해제하는 경우에는 상대방에 대하여 손해배상을 청구할 수 없다.

 

★ 해제와 유사한 용어들

 

1. 해제와 취소 : 권리자의 일방적인 의사표시에 의하여 법률행위(매매)의 효력을 소급적으로 소멸시키는 점에서 동일하나, 해제는 계약에 특유한 제도임에 반하여 취소는 계약뿐만 아니라 모든 법률행위에 인정된다. 그리고 취소는 법률의 규정에 의하여 발생하게 되는데, 행위무능력, 위사표시의 하자(사기나 강박), 착오가 있을 경우에 취소할 수 있다.

 

2. 해제계약(합의해제) : 당사자가 서로 합의하여 계약을 폐기하고 원상으로 회복하는 것을 말한다. 임대인과 임차인이 임대차계약을 맺은 후 서로 합의하여 없었던 것으로 하는 경우가 이에 속한다.

 

3. 해제조건 : 계약의 당사자가 어떤 일정한 조건을 정해놓고 이 조건이 성취되면 계약이 자동적으로 실효되는 것을 정한 경우, 해제의 의사표시가 없어도 조건이 성취되면 자동적으로 해제되고, 그 해제의 효력은 장래를 향하여 발생한다.

 

해제는 해제권을 행사하여야만 그 효력이 발생하고 효력은 과거로 소급하여 발생하는 것과 차이점이 있다. 이러한 해제조건의 예로는 실권약관(失權約款)을 들 수 있는데, 할부판매에 있어서 "매수인이 1회라도 대금지급을 지체하면 그 즉시 계약은 자동적으로 해제되고, 매수인은 목적물에 대한 권리를 잃게 되며, 매도인은 이미 지급받은 대금을 반환할 필요가 없다"라는 약관과, 부동산매매에 있어서 "매도인이 대금지급기일에 대금을 지급하지 않은 때에는 그 즉시 계약은 자동적으로 해제되고 매수인이 이미 매도인에게 지급한 계약금 등에 관하여는 이를 반환 청구할 수 없다."라는 약관이다.

이러한 실권약관이 계약서에 문자로 인쇄되어 약관의 형태로 계약이 체결된 때에는 약관의 규제에 관한 법률에 의하여 고객이나 상대방에게 부당하게 불리하면 무효가 된다.

 

4. 철회(撤回) : 매매나 임대차계약이 체결되어 이미 효력을 발생한 경우에는 그 효력의 소멸을 해제나 해지에 의하여 할 수 있고, 아직 계약이 성립되지 않았을 단계에서는 철회할 수 있다. 철회는 일방적 의사표시라는 점에서 해제와 같으나, 아직 효력이 발생하지 않은 의사표시를 장차 발생하지 않도록 막는 것이다.

[부동산 계약의 해제와 해지 판례 ]

 

질의1. 매수인이 중도금을 약정한 일자에 지급하지 아니하면, 계약이 해제된 것으로 한다는 특약 이 있는 경우에 기한이 지나면 자동적으로 계약이 해제되는지 여부(대판 91.8. 13. 91다13717)

답변 - 그 일자에 자동적으로 해제된 것으로 본다. 설령 중도금 지급기일 이후에 지급을 최고하였다 하더라도 이는 은혜적으로 봄.

 

질의2. 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있는 경우 변제기일이 되면 자동적으로 계약이 해제되는지 (대판 98. 6. 12. 98다505)

답변 - 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있음으로 잔대금 지급 기일에 이전등기에 필요한 서류를 준비하고 매 수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때 비로소 자동적으로 계약이 해제된다.(내용증명을 보내면 족함)

 

질의3. 부동산매매계약에 있어서 잔대금 미지급 시 자동해제 된다는 특약의 효력은?

답변 - 매수인이 수회에 걸쳐 잔금 지급기일을 새로운 약정기일까지는 반드시 이행하겠다고 확약한 경우에 그 이행을 하지 않는 경우에는 잔대금지급기일까지 지급하지 않으면 자동 적으로 실효된다(대판 96.3.8. 96다55467)

 

질의4. 계약서내용에 "계약금의 배액을 상환하고, 위약 시에는 지급한 계약금을 포기하고 계약은 자동적으로 해제된다."는 조항으로 계약이 기일이 지나면 자동으로 해제되는 여부 (82.4.27 대판 80다 851)

답변 - 매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약 시에는 지급한 계약금 을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보 조항이라 할 것이고 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수 없다. 

출처 : 石花!!Jony-勳의 空間^^

글쓴이 : 백파!! 원글보기

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